Postępowanie w trybie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Przykładowy wzór wniosku (do wypełnienia), nie obowiązkowy, ale polecany:

• Wzór wniosku z uwagami: POBIERZ [pdf]
• Wzór wniosku: POBIERZ [docx]
• Załącznik 1: POBIERZ [docx]
• Załącznik 2: POBIERZ [docx]

Uwagi dotyczące wypełniania wniosku:

Wzór nie jest obowiązkowy (nie ma legalnego wzoru wniosku). Zachęcamy do skorzystania ze stworzonego wzoru, a co najmniej do zapoznania się z komentarzami dot. poszczególnych punktów wniosku (we wzorze - na niebiesko), poniżej te same komentarze zebrane tematycznie.

Rekomendujemy także zapoznanie się z najczęstszymi błędami we wnioskach, załącznikach i koncepcji – LINK.

Ad. Charakterystyka inwestycji:

W celu zebrania wszystkich informacji w zwięzły sposób zaleca się zamieszczenie wszystkich danych z punktów III. 2 ÷ III. 7a wniosku w jednym załączniku opisowo-graficznym pt. „Charakterystyka inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej” (dopuszcza się osobny załącznik dla inwestycji towarzyszącej).

Wygląd załącznika (marginesy wolne od treści itp.) – patrz poniżej: „załączniki – marginesy i miejsce wolne od treści”.

Ad. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

Należy wymienić wszystkie parametry lub zapisy planu miejscowego, które nie są spełnione w planowanej inwestycji oraz podać odpowiednie wartości lub rozwiązania przewidziane w inwestycji mieszkaniowej – przykładowo:

Nachylenie połaci dachu:

– obowiązujący mpzp – dachy strome o nachyleniu min. 30°

– inwestycja mieszkaniowa – dachy płaskie o nachyleniu min. 5° itp.

Ad. Tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych:

Jeżeli inwestycja położona jest na terenach wymienionych w art. 5 ust. 4 pkt 1 ustawy, należy wykazać, że tereny te w całości w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Należy wziąć pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w celach produkcyjnych, a nie tylko przeznaczenie np. w planie miejscowym. Jako wykorzystywanie terenu „w przeszłości” należy przyjąć ostatnią formę zorganizowanego władania gruntem.

Wraz z wnioskiem należy złożyć oświadczenie inwestora o spełnieniu warunków określonych w art. 5 ust. 4 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Wzór oświadczenia stanowi „Załącznik nr 1”.

Ad. Teren produkcyjny:

Należy wykazać, że teren był wykorzystywany zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (PKD) wprowadzoną Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 24 grudnia 2007 r. (Dz.U. 251 poz. 1885 z późn. zm.), która jest usystematyzowanym zbiorem rodzajów działalności gospodarczej (w ww. rozporządzeniu: Załącznik Polska Klasyfikacja Działalności (PKD), Schemat klasyfikacji, sekcja C, Przetwórstwo przemysłowe, grupowanie pn. „Produkcja ….”).

Ad. Lokalne standardy urbanistyczne (LSU):

We wniosku należy wykazać spełnienie standardów LSU w formie opisowej.

Z kolei załączona do wniosku koncepcja urbanistyczno-architektoniczna powinna wykazywać spełnienie standardów w formie opisowej i graficznej.

Należy odnieść się do wszystkich obowiązujących standardów ustawowych oraz do wszystkich standardów z uchwały LSU. Oczywiście standardy z ustawy, które zostały zmienione w LSU, nie muszą być opisywane, bo nadrzędnymi są te z LSU. Należy zaznaczyć, że ustawa była kilkakrotnie zmieniana po uchwaleniu uchwały LSU. Do ustawy wprowadzono zmiany, które należy uwzględnić we wniosku.

W opisie każdego standardu należy zamieścić jednoznaczne wykazanie spełnienia standardu – w formie opisu: „Warunek spełniony” ew. „Nie dotyczy”. Należy wskazać rysunek w koncepcji, który ilustruje spełnienie danego standardu (może być to rysunek/schemat z bilansem powierzchni, jeżeli tego dotyczy standard).

Ad. Standard przedszkolny w LSU:

Nie wymaga się spełnienia standardu odległości i wskaźnika procentowego w odniesieniu do przedszkoli (LSU, § 2 ust. 2 pkt 2 lit. b) ponieważ lokalne standardy urbanistyczne utraciły moc w tym zakresie – zgodnie z art. 18 i 26 Ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1309).

Wniosek nie musi zawierać opisu ww. zagadnienia.

Ad. Załączniki – marginesy i miejsce wolne od treści:

Załączniki: Wizualizacja (Lp. 1a), Mapa/mapy (Lp. 7), Charakterystyka inwestycji (Lp. 9 i 10) powinny mieć wolne od treści miejsce przeznaczone na nagłówek, stopkę oraz opis załącznika przy publikacji uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Prosimy o pozostawienie w tych dokumentach następujących miejsc wolnych od treści:

–    w całym dokumencie: margines górny szer. 3,0 cm, margines dolny szer. 2,5 cm,

–    na 1 stronie każdego załącznika: poziomy prostokąt (o wymiarach 5 cm x 10 cm) w prawym górnym narożniku strony.

Ad. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach:

Decyzję należy dołączyć jeżeli jest wymagana zgodnie z ustawą z dnia 3.10.2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2023 r. poz. 1094, z późn. zm.): Decyzja powinna zawierać klauzulę ostateczności.

Jeżeli decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie jest wymagana – należy to wykazać, tzn. zamieścić informacje, na podstawie których to stwierdzono.

Ad. Porozumienie, o którym mowa w art. 22 ust. 1 ustawy:

Jeżeli porozumienie zostało zawarte – należy je w całości załączyć do wniosku jako osobny załącznik, a nie jako część koncepcji czy charakterystyki inwestycji. Powinna to być kolorowa kopia podpisanego porozumienia wraz z wszystkimi załącznikami do porozumienia.

Ad. Zapewnienie dostępu do sieci (dot. sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, elektroenergetycznej oraz ciepłowniczej):

Należy dołączyć warunki techniczne od gestorów sieci (aktualne).

W przypadku gdy inwestor posiada warunki techniczne wydane dla innego obiektu w danej lokalizacji – należy dołączyć zapewnienie gestora sieci o możliwości przyłączenia budynków mieszkalnych objętych wnioskiem (pismo/informacja techniczna itp.).

Pełnomocnictwo (z opłatą skarbową):

Musi być udzielone osobie fizycznej w celu reprezentowania inwestora w procedurze ustalenia lokalizacji inwestycji w trybie ustawy, dotyczyć inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej objętych wnioskiem, powinno być udzielone przez osobę uprawnioną wykazaną w KRS (patrz: KRS - odpis).

KRS – odpis

Dokument (wydruk z KRS) – aktualny na dzień składania wniosku, wykazujący osobę/osoby uprawnione do złożenia wniosku lub do udzielania pełnomocnictwa do złożenia wniosku.

Ad. Wydane wcześniej decyzje o udzieleniu pozwolenia na budowę albo dokonane zgłoszenia:

Wnosimy o złożenie (wraz z wnioskiem) oświadczenia inwestora o zobowiązaniu się do wystąpienia o uchylenie wydanych wcześniej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę oraz wycofania dokonanych zgłoszeń budowy lub wykonania robót budowlanych dla nieruchomości objętych ww. inwestycją mieszkaniową. Wzór oświadczenia stanowi „Załącznik nr 2”.

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 195, z późn. zm.)

Uwaga ad. zmiany w ustawie (sierpień 2025 r.):
Dnia 22 sierpnia 2025 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2025 poz. 1077):
Ustawa z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw

Ww. ustawa z 25 lipca 2025 r. w art. 10 zmieniła ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Uchylono zapisy dot. minimalnej liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej. Jednocześnie wprowadzono zapis o lokalnych standardach urbanistycznych (LSU), w których rada gminy może określić liczbę miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej. Przepisy obowiązują od 22 sierpnia 2025 r. W związku z tym wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji muszą spełniać wszystkie lokalne standardy urbanistyczne (w tym wskaźniki parkingowe zawarte w §6 uchwały LSU).

Uwaga ad. zmiany w ustawie:
Dnia 24 września 2023 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688): LINK

Warunek niesprzeczności ze studium:
Do najważniejszych zmian wprowadzonych ww. ustawą należy zaliczyć zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym aktem planowania, jakim jest plan ogólny. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.

Mając powyższe na uwadze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska zachowa moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. Prace nad planem ogólnym już trwają – do jego sporządzenia przystąpiono na podstawie uchwały Rady Miasta Gdańska z dnia 21 marca 2024 roku. Po przeprowadzeniu ustawowej procedury planistycznej (uzgadnianie i opiniowanie, konsultacje społeczne, rozpatrzenie uwag) gotowy projekt dokumentu zostanie skierowany do uchwalenia. Informacje o poszczególnych etapach procedury sporządzania planu ogólnego są dostępne w zakładce PLAN OGÓLNY. 

Zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, do spraw dotyczących opracowania i uchwalania uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących albo ich zmian, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, stosuje się przepisy dotychczasowe, z wyjątkiem art. 2 pkt 3, 7 i 8, art. 7 ust. 7 pkt 7a, art. 17 ust. 4a-4d ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Więcej o specustawie mieszkaniowej do przeczytania w artykule ABC specustawy mieszkaniowej.

Schemat procedury ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

1. Złożenie do Rady Miasta Gdańska – za pośrednictwem Prezydenta Miasta Gdańska (Biura Rozwoju Gdańska) wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub o ustalenie lokalizacji inwestycji towarzyszącej.
2. W razie stwierdzenia we wniosku braków formalnych wnioskodawca ma 14 dni na ich uzupełnienie.
3. Publikacja kompletnego wniosku wraz z ogłoszeniem o sposobie i terminie składania do niego uwag.
   Prezydent Miasta Gdańska (Biuro Rozwoju Gdańska) ma 3 dni od dnia złożenia wniosku na jego publikację na stronach BIP
4. 21 dni na składanie uwag do wniosku.
   21 dni na składanie opinii i uzgodnień przez odpowiednie instytucje. 
5. Podjęcie uchwały przez Radę Miasta Gdańska o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w ciągu 60 dni od dnia publikacji kompletnego wniosku na BIP (w uzasadnionych przypadkach – w ciągu maksymalnie 90 dni).
    

• Miejsce złożenia wniosku: Biuro Rozwoju Gdańska – kontakt.
• Na mapie zaznaczono działki, do których zostały złożone wnioski.
• Wnioski pozostające bez rozpatrzenia nie są publikowane.
• Wnioski spełniające wymagania formalne są publikowane i podlegają wyżej opisanej procedurze

Uchwała Nr LVII/1695/18 Rady Miasta Gdańska z dnia 27 września 2018 r. w sprawie ustalenia lokalnych standardów urbanistycznych dla miasta Gdańska

Uwaga ad. standard przedszkolny w LSU:
Nie wymaga się spełnienia standardu odległości i wskaźnika procentowego w odniesieniu do przedszkoli (LSU, § 2 ust. 2 pkt 2 lit. b) ponieważ lokalne standardy urbanistyczne utraciły moc w tym zakresie – zgodnie z art. 18 i 26 Ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1309).

Uwaga ad. miejsca postojowe dla inwestycji mieszkaniowej:
Niezbędną liczbę miejsc postojowych dla samochodów i rowerów na terenie inwestycji, zarówno dla funkcji mieszkaniowej i usług, należy określać jedynie na podstawie §6 uchwały LSU. Ustawa w tym zakresie została zmieniona poprzez uchylenie art. 17 ust. 4a pkt 2 oraz ust. 4d pkt 2. Zmiana obowiązuje od 22.08.2025 r. LINK
Patrz: Uwaga ad. zmiany w ustawie (sierpień 2025 r.)

• Lokalne standardy urbanistyczne dla miasta Gdańska (LSU)
• Uchwała krajobrazowa
• Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW)
• Gminny Program Rewitalizacji (GPR)
• Aktualizacja Systemu Tras Rowerowych dla Gdańska (STeR 2.0)
• Plan adaptacji do zmian klimatu dla miasta Gdańska
• Gdański Standard Ulicy Miejskiej (GSUM)
• Szczegółowe standardy dostępności dla kształtowania przestrzeni i budynków – poradnik projektowania uniwersalnego
• Szczegółowe warunki obliczania i powierzchni nasadzeń zastępczych na terenie Gminy Miasta Gdańska
• Zarządzenie w sprawie wprowadzenia "Gdańskiej Karty dla Drzew", które wprowadziło:
  • Standard ochrony drzew i innych form zieleni w procesie inwestycyjnym
  • Standard cięcia i pielęgnacji drzew
  • Standard inspekcji i diagnostyki drzew
  • Standard cyfrowego zapisu informacji o drzewach

• Gdańska Polityka Wodna – GPW (2021)
• Gdańska Polityka Zieleni – GPZ (2023)
• Koncepcja zrównoważonego zagospodarowania strefy buforowej lasów TPK (2015)
• Studium Gdańskie Przestrzenie Lokalne – GPL
• Gdańska Polityka Małej Retencji
• Otwarte systemy Kanalizacji Deszczowej
• Ogród Deszczowy w 5 krokach
• Standardy Projektowe i katalog nawierzchni Gdańska
• Poradnik Projektowania Przestrzeni Zabaw w Gdańsku

Zarządzenie Nr 473/25 Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 18 marca 2025 r. w sprawie ustalenia zasad postępowania poprzedzającego składanie wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

Zgodnie z ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej „ustawa”) wprowadzono dodatkową (uzupełniającą) procedurę do procesu inwestycyjnego ustalonego w ustawie.

Ustawa ta jest coraz powszechniej stosowana, jednakże inwestorzy często mają trudności ze złożeniem poprawnego wniosku. Brakuje również ustawowych regulacji zapewniających czynny udział społeczeństwa.

W związku z tym w Gdańsku wprowadzono zasady postępowania przed składaniem wniosków w trybie ustawy, w celu umożliwienia inwestorowi sporządzenia wniosku wpisującego się w polityki i programy miasta – w szczególności w zakresie rozwoju przestrzennego, w tym rozwiązań urbanistyczno-architektonicznych uwzględniających lokalne uwarunkowania, oraz planu adaptacji miasta do zmian klimatu. Wprowadzone zasady zapewnią mieszkańcom czynny udział w procedurze i wpływ na kształtowanie rozwiązań zaprezentowanych przez inwestora. Spotkania informacyjne dotyczące inwestycji mieszkaniowych są organizowane przez Biuro Architekta Miasta.

Przeprowadzenie postępowania zgodnie z zasadami przyczyni się do zwiększenia transparentności procesu inwestycyjnego oraz udziału społeczeństwa w dialogu w zakresie wypracowania najlepszych rozwiązań przestrzennych, a także usprawni proces rozpatrywania wniosku na zasadach określonych w ustawie.

Przeprowadzenie postępowania określonego w zaproponowanych zasadach jest fakultatywne i może zostać wszczęte z inicjatywy inwestora planującego złożenie wniosku o realizację inwestycji mieszkaniowej. Zainicjowanie przez wnioskodawcę fakultatywnego postępowania przed formalnym złożeniem wniosku nie zwalnia go od obowiązku uzyskania wymaganych ustawowo opinii, zaświadczeń czy zgód, które będą podstawą do ostatecznej oceny kompletności złożonego wniosku.

W celu przeprowadzenia postępowania poprzedzającego złożenie wniosku powołany został Zespół Roboczy, składający się z przedstawicieli miasta posiadających wiedzę i doświadczenie umożliwiające prawidłową ocenę wstępnej koncepcji inwestycji oraz radnych miejskich reprezentujących komisje Rady Miasta merytoryczne w zakresie rozwoju przestrzennego.

Potencjalne inwestycje mieszkaniowe możliwe do realizacji w trybie specustawy mieszkaniowej przyjęte przez zespół roboczy do procedowania

Członkowie Zespołu Roboczego:

• Emilia Lodzińska – Zastępczyni Prezydenta Miasta Gdańska ds. rozwoju przestrzennego i mieszkalnictwa – Przewodnicząca Zespołu;
• Edyta Damszel-Turek – Urbanista Miasta, Dyrektor Biura Rozwoju Gdańska – Zastępczyni Przewodniczącej Zespołu;
• Piotr Lorens – Architekt Miasta;
• Tomasz Wawrzonek – Zastępca Dyrektora ds. Zarządzania Gdańskiego Zarządu Dróg i Zieleni;
• Barbara Tusk – Zastępca Dyrektora ds. Przestrzeni Publicznej Gdańskiego Zarządu Dróg i Zieleni;
• Anna Trzuskolas – Dyrektor Wydziału Ekologii i Energetyki;
• Justyna Dmitruk – Dyrektor Wydziału Edukacji;
• Małgorzata Polan – Dyrektor Wydziału Projektów Inwestycyjnych;
• Katarzyna Ziemann – Dyrektor Wydziału Rozwoju Społecznego;
• Katarzyna Nowicka – Dyrektor Wydziału Urbanistyki i Architektury;
• Anna Mańkowska – Zastępca Dyrektora ds. Projektów Kubaturowych Dyrekcji Rozbudowy Miasta Gdańska;
• Wojciech Szpakowski – Dyrektor ds. Technicznych Gdańskich Wód Sp. z o. o.;
• Marcin Stanulis – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego;
• Anna Golędzinowska – Przewodnicząca Komisji Klimatu, Środowiska i Ekologii Rady Miasta Gdańska;
• Katarzyna Czerniewska – Przewodnicząca Komisji Zagospodarowania Przestrzennego Rady Miasta Gdańska.

Zadania Zespołu:

• opiniowanie wstępnej koncepcji inwestycji mieszkaniowej wraz z propozycją inwestycji towarzyszącej;
• określenie rodzaju i zakresu przestrzennego inwestycji towarzyszących wraz z wytycznymi urbanistyczno-architektonicznymi;
• sprawdzenie wstępnej koncepcji pod kątem spełnienia warunków określonych w Ustawie oraz w uchwale Nr LVII/1695/18 Rady Miasta Gdańska z dnia 27 września 2018 r. w sprawie uchwalenia lokalnych standardów urbanistycznych dla miasta Gdańska;
• przedstawienie Prezydentowi Miasta Gdańska zaakceptowanej przez Zespół koncepcji inwestycji mieszkaniowej wraz z inwestycjami towarzyszącymi w celu uzyskania akceptacji;
• koordynowanie spraw związanych z przygotowaniem i realizacją porozumień w sprawie inwestycji towarzyszących;
• weryfikacja sposobu przeprowadzenia dialogu społecznego;
• przedstawienie Prezydentowi Miasta Gdańska projektu porozumienia w sprawie inwestycji towarzyszących w celu uzyskania akceptacji.

Obsługę organizacyjną Zespołu zapewnia Biuro Rozwoju Gdańska – link do kontaktu.